דירה שעוברת בין בני משפחה היא דבר פופולרי מאוד, אם עומדת בפניכם סיטואציה כזו של מעבר דירה מהורים לילדים, סבים לנכדים או בכלל בין אחים יש כמה דברים שחשוב שתדעו על משכנתא והתנהלות כללית
בתחום.
מה הרקע של מכירת הדירה?
מכירת דירה לקרוב משפחה יכולה לקרות בכמה מצבים שונים וחשוב להכיר במצב המדובר על מנת לטפל בהתאם בין הקונה והמוכר וכמובן מול עו"ד והרשויות. מקרים נפוצים שבהם נמכרת דירה בין קרובי משפחה הם – העברת נכסים שהתקבלו בירושה, העברת נכסים שהתקבלו במתנה, העברה של עסק משפחתי.
התנהלות כללית בעסקה
אל תשכחו שעסקה בין קרובי משפחה זו עסקה לכל דבר ועליכם לבדוק ולתכנן כל דבר בדיוק כפי שהייתם עושים מול כל אדם אחר שאינו בקרבה אליכם. ראשית מומלץ להתייעץ עם עורך דין מקרקעין בחדרה גם אם נדמה לכם שהכל פיקס ואין טעויות. עו"ד יוכל לשפוך אור במקומות שאינכם רואים וכמובן לסייע לכם בכל חתימת המסכמים, היתרים, שינוי בעלות וכו'.
מה צריך לבדוק לפני רכישת נכס?
ההיבט התכנוני – יש לבדוק את התוכניות של הדירה בתחומים הבאים – זכויות בנייה, צווי מניעה, צווי הריסה, הפקעות וכמובן חריגות בנייה שכבר נבנו על ידי הדיירים\בעלי הדירה הקודמים. כפי שצוין קודם אנשים רבים מרגישים חוסר נוחות לשאול ולבדוק נושאים אלו אצל קרובי משפחה אך זה הדבר המקצועי והנכון לעשות מכיוון שאם תבחינו בלקויות לאחר הרכישה יהיה קשה יותר לתקשר ולפתור את זה.
היבט משפטי – כפי שהמלצנו יש להתייעץ עם עו"ד מקרקעין ויחד איתו לנסח טאבו המאפשר לבחון את טיב הזכויות, בעת קבלת הטאבו יש לבדוק שהזכויות נקיות מכל שעבוד או זכות לטובת צד אחר. במצבים בהם המוכר והרוכש מנהלים משא ומתן מומלץ עוד יותר להתייעץ עם עורן דין.
האם ניתן לקחת משכנתא?
למען האמת הבנקים השונים לא מאוד אוהבים עסקאות כאלה של רכישות בתוך המשפחה מכיוון שיהיה להם חשד מיידי שהעסקה בעייתית מפני שהיא רכישה פיקטיבית ובכך קרובי המשפחה מנסים לקבל מימון. במקרי רכישה שאינם בתוך המשפחה הבנק יסתפק בשני פרטים – רישום הערת אזהרה לטובתו בטאבו במידה והנכס רשום בטאבו ודיווח העסקה לרשות המיסים ולא תשלום המיסים בפועל.
אז איך לוקחים משכנתא בכל זאת?
במקרה של צורך במשכנתא לקנייה של דירה מקרוב משפחה מומלץ להיעזר במומחה שיעזור לכם לעמוד ולהכין את הדרישות המיוחדות שתדרשו מהבנק. הבנק רשאי להתנות את התנאים הבאים: למוכר יש דיור חלופי, רישום המשכנתא יבוצע בפועל טרם העברת הכספים למוכר ותשלום המיסים בפועל.
לסיכום
נדמה שהבנקים לא מעודדים עסקאות כאלו גם מבחינת התנאים שהם יציבו וגם הריביות הגבוהות יותר שהם עלולים לדרוש בעסקה כזאת, אין תשובה וודאית האם זה כדאי או לא אך תדעו שאתם הולכים לקראת עסקה לא רגילה בעיקר בגלל חשדות.
